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雅居樂再發1億美金永續債 靈活融資安排降低財務成本

中國經濟新聞網 2019-06-17 10:36:03

 

  進入2019年,國內房地產市場開始逐漸走出2018年的陰霾,不少地方的樓市都出現了"小陽春",昔日冷清的土地也明顯回暖。在融資端,隨著政策的變化,房企發債的動作也明顯增多。

  融資窗口期的到來,給了企業新的機會,那些聰明的開發商在抓住融資機遇的同時,更借助靈活的融資技巧,有效地優化了債務結構,降低了融資成本。

  繼5月28日成功發行一筆金額為6億美元、4.5年不可贖回的優先永久資本證券(高級永續債)之后,雅居樂于6月14日宣布增發1億美元,兩筆合計7億美元將用于置換雅居樂在2013年發行、利率已達到10.215%的永續債,金額同樣為7億美元。此前,雅居樂已發布了針對該筆舊永續債的贖回公告。

  據了解,這種“6+1”的發債節奏,是雅居樂根據市場情況,為了達到進一步降低融資成本而采取的靈活融資安排,在保證了融資額度的同時,還為雅居樂節省了1億美元永續債近一個月的利息支出。

  “6+1”發債節奏有效降低融資成本

  歷史資料顯示,雅居樂曾于2013年1月宣布與匯豐、瑞銀、摩根士丹利及工銀國際訂立認購協議,內容有關發行一筆7億美元的永續債。

  此前6月11日,雅居樂宣布,將于7月18日就這筆7億美元永續債全數贖回。為此,雅居樂在近期先后進行了兩次融資。5月28日,雅居樂公告稱,公司成功發行一筆金額為6億美元高級永續債,年利率為8.375%;在此基礎上,6月14日,雅居樂又以同樣利率成本增發1億美元。

  據了解,根據當時的發債協議,被贖回的2013年7億美元永續債目前利率已經達到了10.215%,比新發行永續債8.375%的利率水平高了將近兩個百分點。因此,由于金額相同,置換后,不僅不會增加雅居樂的債務總額,還可有效降低融資成本。

  事實上,僅從雅居樂近期發行的這兩筆永續債本身來看,8.375%的年利率不僅低于2013年那筆舊永續債如今的利率水平,即使與同期發行永續債的同行相比,也明顯偏低。此前6月13日,正榮地產集團對外宣布發行一筆金額為2億美元、2.6年不可贖回的優先永續資本證券,初步分派率每年為10.25%。

  對此,業內人士分析指出,發債成本與發債單位的資質密切相關,企業信用評級越高,相對利率自然越低。

  負債率位于同業較低水平

  由于雅居樂兩輪發新債只是為了置換舊債,因此并不會增加雅居樂的債務總額。在回應記者關于公司相關財務指標的問詢時,相關負責人指出:目前公司的債務水平健康,“6+1”的發債節奏,是雅居樂根據市場情況,為了達到進一步降低融資成本而采取的靈活融資安排,將優化公司的債務結構。

  年報數據顯示,截至2018年底,雅居樂資產負債率為76.14%,同比上升了2.68個百分點;凈負債率也從2017年的71.4%升至2018年79.1%。

  即便如此,雅居樂的負債率在行業中仍屬于較低水平。樂居財經數據顯示,百家上市房企資產負債率從2017年的77.72%增長到了2018年的78.9%,雅居樂的76.14%低于該平均值。另克而瑞數據顯示,2018年TOP11-30的房企平均凈負債率達到了101.27%,而雅居樂只有79.1%。

  另外,雅居樂2018年底的現金儲備達到451億元,2019年到期債務為353億元,現金儲備可完全覆蓋短期債務,加上未使用的600億授信額度,由此分析,雅居樂資金鏈并不存在大的壓力。

  雅居樂方面表示,近期公司負債的小幅攀升主要是由于多元化的投入。據了解,近年來,在傳統的地產主業之外,雅居樂近年來還先后布局物業、環保、房管等非房業務。

  非房業務中,物業業務已經實現分拆上市,2018年實現營業額33.77億元,同比增長91.8%;環保業務收入為6.14億元,同比增長199.8%;環保業務的經營利潤為1.97億元,同比增長685.1%。房管業務也實現了當年成立當年盈利。

  2019年,雅居樂投資計劃達500億元,其中在房地產方面的投資預算在400億元左右,其它產業則是100億元。雅居樂方面表示,這是根據公司當年銷售情況決定的,投資金額占銷售總額40-50%,是典型的量入而出。

  穩步增長的房地產主業是雅居樂健康發展的主要支撐。2018年,雅居樂實現預售金額1026.7億元,首次突破千億。2019年銷售規模將繼續增長至1130億元,31個新開售項目貨值超過2000億元,主要分布在華東、華南等區域。

  得益于合理的土地策略,雅居樂2018年毛利率達到43.9%,遠高于行業水平。未來,隨著大灣區土地儲備的釋放,雅居樂的利潤空間將進一步提升。

  數據顯示,截至2018年底,雅居樂在粵港澳大灣區持有土地儲備約980萬平方米,其中中山占比49%、惠州占比29%、廣佛占比17%,總貨值達1500億元,土地成本約3300元/平方米,均價約13400元/平方米。此外,2018年雅居樂還簽訂了10個城市更新協議,主要集中在廣州、中山、太原和鄭州等地,土地儲備充足。

  對于海南限購對公司造成的影響,雅居樂表示,海南限購不僅有利于建立和完善海南房地產的長效機制,更有利于新時代下海南經濟的健康持續發展。因此,從長期來看,對于雅居樂這種有志于持續深耕海南的企業來說是利好。尤其是隨著自由貿易港、百萬人才引進等政策紅利的釋放,海南作為13億中國人唯一的一個熱帶海島,會越來越有價值和發展前途。

  此外,作為一家全國性房企,雅居樂在各地的均衡布局,也能有效規避單一市場變動帶來的影響。據了解,18年雅居樂先后于京津冀、山東、長三角、海峽西岸等9大城市群增添30個新項目,新進入漢中、連云港、徐州等16個城市;并有針對性的在瓊州、北海、漳州香山灣等沿海旅游城市獲取了多個優質項目。18年,同樣主打旅游地產概念的雅居樂云南區域預售金額超過了50億元,同比增長了一倍還多。

來源:北國網 編輯: editor016       
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