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推進“三舊”改造 盤活存量用地

中國經濟新聞網 2019-06-14 16:18:13

  中山“三舊”改造動作頻頻。近期,中山連續推出《關于深入推進舊廠房改造促進高質量發展的實施意見(征求意見稿)》(下稱《舊廠房改造意見》)《關于深入推進舊村莊改造提升城市品質的實施意見(征求意見稿)》(下稱《舊村改造意見》)兩份政策文件。

  就在上月9日,中山市城市更新局還邀請廣東省“三舊”改造協會中山組、中山市房地產協會部分成員單位以及“三舊”改造咨詢服務機構代表等企業和單位,召開政策交流座談會,就上述舊廠房、舊村莊改造政策,廣泛聽取意見建議。

  中山南頭鎮宏基e谷國際企業港、石岐區完美金鷹廣場、東區遠洋世家等舊改項目今年以來也在加速推進。強烈的信號已經釋放,中山扎實推進“三舊”改造事項,推動土地“存量”轉化為經濟“增量”,為高質量發展開拓空間。

1  舊廠房改造

  單個項目最高獎勵1000萬元

  在城區中山路和長江路的交界,往大鰲溪村方向深入數百米,可以看到左邊有一個“中國風”牌坊式的大門。走進去左邊是有著磚紅色波浪式屋頂的單層建筑,另一側數棟廠房的外立面則是嶺南民居墻中常用的鍋耳墻造型,雖然還有一片在最后施工,但東城里文化產業園的新面貌已基本成型。

  東城里原是大鰲溪村村集體物業的一處連片舊廠房,經過近一年的“三舊”改造,這個占地40畝的“中國風”文化產業園已呼之欲出。

  對大鰲溪村來說,這個改造項目不僅改善了村容村貌,還提升了物業價值,據東城里項目負責人預計,開園后物業租金每平方米可以提升至40到50元,每年給村集體的租金可達600萬元,比原來提高三倍。

  那邊廂,位于火炬開發區中山港大道70號的舊廠房,也迎來新的生機。這個建于上世紀90年代初期的舊廠房如今正進行分期改造升級,蝶變為一個通過國家科技企業孵化器培育單位認定的“中山張企科技企業孵化器”,并已有多家高新技術企業入駐。

  這樣的案例在中山將會越來越多。根據《舊廠房改造意見》,中山將在符合規劃、建筑規范和滿足建筑物結構安全的前提下,對面積達到10畝及以上的工業用地,在保留原有合法廠房建筑繼續使用的基礎上,通過局部拆改建、加建使整宗用地建筑容積率達到1.5及以上的舊廠房改造項目,在竣工驗收后,對自持的新建建筑面積按200元/平方米標準進行獎勵。

  其中,改造后用于興辦先進制造業、科技創新產業的,分別經市工業和信息化局、市科技局出具認定意見,獎勵標準再提高20%;單個項目市財政獎勵最高1000萬元。

  此外,《舊廠房改造意見》還支持工業上樓,對拆除重建后用于工業用途,用地達到10畝(6666.7平方米)及以上、建筑容積率達到1.5及以上,且廠房(不含行政辦公和生活配套設施用房)樓層達到4層及以上、層高達到4.5米及以上、設計荷載達到4KN/m2及以上,安裝工業用電梯的,在項目竣工驗收、電梯驗收合格后,按10萬元/臺的標準,由市財政通過鎮區對實施主體進行補助。

2  舊村改造

  對照銜接城市總體規劃

  沙溪鎮作為休閑服裝名鎮,曾有過輝煌的歷史,但近年來,隨著外部市場環境變化和產業轉型,土地資源匱乏的問題逐漸突顯。

  “沙溪集體建設用地占全鎮建設用地的44%,村集體一些低效建設用地面臨政府推不動、集體用不好、市場進不來的尷尬局面。”沙溪鎮有關負責人坦言,面對發展空間受限的瓶頸,開展舊村改造更新是產業和區域轉型升級的迫切需求。

  此次《舊村改造意見》提出,堅持蹄疾步穩深入推進舊村莊改造,堅持拆改并舉。其中,特別強調了規劃先行、統籌聯動。要求堅持政府主導、規劃引領、市場參與、利益共享、有序推進、公開公平原則,夯實政府管控資源、調控市場的職責,把好總基調、總布局、總方向,提前研究謀劃,主動明確要求,落實公建設施配套捆綁責任。強化市鎮聯動,明確市鎮分工,市級主要負責定政策措施、定目標任務、抓規劃統籌、管項目審批,鎮級主要負責定改造范圍、定公建設施、抓項目實施、管過程跟蹤。

  《舊村改造意見》明確,要對照城市總體規劃、控制性詳細規劃以及村莊規劃,按照《統籌鎮級規劃編制權限管理辦法》,調整城市更新(“三舊”改造)專項規劃和單元規劃編制權限。

  其中市專項規劃根據相關上層次規劃,重點研究確定全市域城市更新(“三舊”改造)管控框架,總體目標和實施策略,劃定不同更新(改造)模式的重點分區,銜接生態控制、重大交通、工業保護等專項規劃,明確補足公建設施的總任務,分解確定各鎮區改造規模等;鎮(區)專項規劃主要負責細分全面改造、微改造、全面改造和微改造并舉等范圍,明確各個范圍相應的優先改造時序、擬改造用途、產業方向以及配建公建設施任務清單(設施類型、數量規模)等。單元規劃主要負責明確用地布局(含公建設施用地布局)、細分地塊及其用途,提出城市設計要求、開發建設指標等。

  ■案例

  南頭鎮

  鋅鐵棚改出

  發展新空間

  改造前,是3.8萬平方米又低又矮的鋅鐵棚,改造后,廠房增加到了9層,大幅提高土地利用率之余,又滿足了引入高端產業對環保、安全生產標準的要求。借助“三舊”改造政策利好,南頭鎮同濟西路上的舊工業區迎來蝶變。

  作為中山市“三舊”改造的重點項目,也是目前全市最大的工業地產試點項目,2018年宏基e谷·國際企業港(下稱“宏基e谷”)交出了一份亮麗的成績單:

  入駐企業達到75家,包括生產研發、智能制造、生產性服務業等高端行業,其中高新技術企業12家,年產值約15億元,稅收約8000萬元。

  除了給予企業充裕的生產、研發空間,宏基e谷還成立了一個3億元的扶持基金,以低息幫扶進駐企業解決融資難題。

  2017年入園的廣東漢邦激光科技有限公司(下稱“漢邦科技”)是最早進駐企業之一,以金屬3D打印裝備為主營業務。因為涉及新材料和新技術研發,項目落地不久就遇到資金難題,通過宏基e谷平臺的牽線,順利解決融資難題。漢邦科技還引進了一些創新團隊,高技術人才比之前增加了一倍,逐步成長為國內知名的金屬3D打印企業。

  宏基e谷為南頭鎮突破土地資源瓶頸,提供了一個優秀的模板,也為該鎮招商引資描畫出一個更大空間、更好的前景。

  據了解,南頭鎮是全市面積最小的鎮區,只有28平方公里,土地開發率高,但利用率偏低成為近年來制約鎮內產業轉型升級的重要因素。

  今年年初,《中山市南頭鎮“三舊”改造(城市更新)專項規劃(2017—2020)》正式發布。據統計,鎮內符合土規的潛在更新資源共930宗,面積1287.2公頃;符合土規的重點更新資源共175宗,面積148.9公頃。在這大量的城市更新資源中,南頭鎮計劃打造六大重點更新片區,包括新城核心片區、TCL—長虹片區、南中片區、文體—廣利片區、穗西工業事區、建業路東片區,規劃總用地為462.41公頃。

  目前,南頭鎮確定“三舊”改造項目32個,預計改造后新增建筑面積125萬平方米(其中商業、住宅功能約70萬平方米,高層廠房約55萬平方米),總投資80億元。其中,2019年可動工建設項目24個,預計總投資60億元。

來源:南方日報 作者:吳帆 伍杰 編輯: 馬原       
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